各乡（镇）人民政府，县政府各部门、直属及驻县各单位：

《安远县2019年县城规划区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》已经县政府同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

 

 

 

2019年10月21日

 

 

 

安远县2019年县城规划区棚户区改造项目

国有土地上房屋征收补偿安置方案

 

为加快我县棚户区改造项目建设，推进城镇化进程，着力建设开放富裕平安秀美新安远，切实维护被征收人的合法权益，确保土地房屋征收补偿工作顺利进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第214号）等有关精神，结合我县实际，制定本方案。

一、征收范围及内容

征收范围为安远县欣山镇中山街社区、石湾村、永丰村、大胜村、修田村、金石村、濂江村等区域房屋以及地上建（构）筑物、附着物、附属设施等，并收回国有土地使用权（具体征收范围以规划红线图为准）。

二、征收主体

（一）征收主体：安远县人民政府

（二）征收单位：安远县住房和城乡建设局

（三）实施单位：欣山镇人民政府

三、征收期限

本次土地房屋征收为期40天，即2019年10月21日至2019年11月30日。签约期限分为二个阶段：

第一阶段：2019年10月21日至2019年11月25日

第二阶段：2019年11月26日至2019年11月30日

四、房屋征收补偿安置方式

（一）征收非住宅房屋（含商业用房、住改非房屋、工业厂房、集体房屋等）、土地、附属房、附属设施、房屋精装修、零星果树等，一律实行货币补偿方式。征收主体住房的也可选择货币补偿。货币补偿按本方案制定的补偿标准计算补偿金额，按规定打入被征收人账户。

（二）征收主体住房可选择货币补偿或安置房安置方式。选择安置房安置的，被征收房屋按货币补偿标准计算补偿金额并按规定将补偿款打入被征收人账户，县政府在县城规划区内的楼盘提供约200套住房作为安置房的房源，被征收人凭征收协议到售楼部现场选房，按照先到先选的原则，选完为止，安置房选定后由被征收人与售楼部签订购房合同，结清房款，并由售楼部按规定办理相关证件。在被征收的主体住房建筑面积内，可享受折扣优惠，超出被征收主体住房建设面积按市场价格购买（安置房价格见附件）。

五、土地房屋征收补偿安置签约地点及签约程序

（一）签约地点：安远县棚户区改造项目指挥部。

（二）签约程序：土地房屋征收公告发布后，土地房屋征收部门与被征收人依照本方案规定，在签约地点签订土地房屋征收补偿安置协议。

土地房屋征收部门与被征收人在征收公告确定的土地房屋征收补偿签约期限内达不成补偿安置协议的，或被征收土地房屋所有权不明的，由土地房屋征收部门报请安远县人民政府按照本方案作出补偿决定，并在土地房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不交地腾房的，由安远县人民政府依法申请人民法院强制执行。

六、征收土地房屋类型、性质、面积认定及评估机构的选定

（一）本次征收的房屋按结构分为土木、砖木、砖混以及框架结构；按性质分为合法房屋和违法建筑；按用途分为自建住房、商业用房、商品住房、商住房、住改非房屋、单位自管房、房改房、工业厂房、工业企业用房。

（二）被征收土地房屋结构、性质和面积认定：

1. 房屋结构的认定，由指挥部工作人员根据房屋现状认定，土地房屋现状与证载或登记不一致的，以现状为准。

2. 土地房屋性质的认定，已办理用地许可或规划许可证的，以土地房屋权属证书和土地房屋登记薄的记载及规划许可证为准；未办理用地许可、规划许可的，依据2003年航拍图确定；未办理用地许可、规划许可且2003年航拍图没有标示的，按违法建筑处置。

3. 土地房屋面积的确定，聘请有资质的第三方测绘公司实地测量为准，被征收人对第三方测绘公司测量后的土地房屋面积有异议的，可以申请复核，由指挥部监察复核组会同测绘公司进行复核，面积以复核结果为准。

（三）按规定选定有资质的房地产价格评估机构实施房屋征收评估。

七、合法土地房屋征收价格的确定

（一）房屋由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，再依据评估结果及项目实际出台综合征收指导价格。

（二）国有出让土地价格由具有相应资质的房地产价格评估机构按照土地房屋征收评估办法评估确定。国有划拨土地按规定补交土地出让金后按国有出让土地评估价格补偿。

（三）无证土地按照《江西省人民政府关于调整全省征地统一产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字〔2015〕81号）规定标准征收。

（四）地上附着物征收标准按照《安远县征收土地附着物补偿标准暂行规定》（安府办字〔2012〕2号）及本方案附件6执行。

八、合法土地房屋征收补偿

（一）商品住房

1. 办理了国有出让土地证和房屋所有权证的房屋认定为商品住房，按被征收房屋的征收指导价格进行补偿，征收指导价格为房地合一综合价，土地不再另外补偿和奖励。

2. 办理了国有划拨土地证和房屋所有权证的房屋，按规定补交土地出让金后，按照商品住房征收指导价格进行补偿。

（二）自建房

办理了国有出让土地证或国有划拨土地证，但没有办理房屋所有权证的房屋认定为国有土地上自建房，采用房地分离，国有出让土地按征收指导价格进行补偿，国有划拨土地按规定补交出让金后按国有出让土地征收指导价格进行补偿；主体房屋按国有土地上自建房屋征收指导价格补偿。

（三）商住房

土地证上载明为商住或综合用地，房屋所有权证或登记簿上载明商业面积的认定为商住房。商业用房面积，按证载商业面积计算；房屋所有权证或登记簿上未载明商业用房面积的，其房屋临街或临路第一层第一自然间（自然间深度以不超过店面宽度三倍为限）认定为商业用房，按商业用房评估价格补偿；剔除已认定为商业用房后的同栋其他房屋，按商品住房征收指导价格补偿。商住房补偿价格为房地合一综合价，土地不再补偿和奖励。

（四）商业用房

土地证和房屋所有权证上均载明为商业用途的，认定为商业用房，其补偿由具有资质的房地产价格评估机构评估确定。

（五）住改非房屋

1. 认定为住改非的房屋必须符合以下所有条件：

（1）房屋必须为合法主体房屋；

（2）实际用途由住宅变为非住宅用途的（不含临时建筑、简易棚、构筑物等）；

（3）可认定为住改非房屋的仅限临街或临路（政府规划道路）第一层第一自然间房屋（自然间深度以不超过店面宽度三倍为限）；

（4）必须在2017年12月31日前，依法办理营业执照、税务登记证或者其他相关经营性行政许可手续，且征收前持续在经营的。

2. 补偿：

住改非部分：补偿参照同一地段、同等结构商业用房评估价格的70%确定。补偿价格为房地合一综合价，土地不再另外补偿和奖励。

住宅部分：剔除已认定为住改非部分的房屋及分摊占地面积后，住宅部分参照本方案相关规定执行。

（六）工业企业用房

土地、房屋经相关部门审批，且生产经营活动经相关部门登记备案的工业企业用地、用房，根据其土地性质确定征收。土地证载明为工业用地的，其土地按县自然资源局发布的安远县工业用地基准价格征收，工业土地上建设的所有房屋均按工业用房征收，聘请有资质的评估公司评估确定；土地证载明为综合用地的，其土地除生活和办公用房占地外，均按县自然资源局发布的安远县工业用地基准价格征收，生活和办公用房占地按本方案有证住宅用地评估征收，生活和办公用房按本方案住宅评估价征收，生产性用房（含仓库、车库、设备用房等）聘请有资质的评估公司评估确定。

（七）单位自管房及房改房

1. 机关、事业单位的房屋按本方案规定补偿给产权单位。产权单位与第三方存在法律关系的，由产权单位自行解决。

2. 房改房的补偿

对已参加房改并获得全产权的房屋和集资房的征收，按本方案私有住宅征收补偿标准执行；对已参加房改仅取得部分产权房屋的征收，按照有关规定完善产权后，按本方案私有住宅征收补偿标准执行。

3. 直管公房和单位自管公房的补偿

按照本方案规定补偿给产权单位，可享受搬迁过渡费（搬迁过渡费补偿给承租人），但不再享受购房补助、征收奖励。

（八）附属房

征收按照500元/㎡标准补偿。

九、合法房屋购房补助、征收奖励及停产停业补偿

（一）征收补助

在本方案规定时间内签订协议并搬迁房屋的，按被征收的合法主体住房建筑面积给予800元/㎡购商品住房补助。

（二）征收奖励

在方案规定时间内签订征收协议并在协议约定时间内搬迁房屋交由征收部门实施拆除的，按主体住房建筑面积给予800元/㎡奖励，有证土地（除房地合一的房屋占地外）给予600元/㎡奖励。凡在协议约定时间内搬迁房屋并交由征收人实施拆除的，按征收主体住房建筑面积给予260元/㎡拆除奖励。

（三）商业用房及住改非房屋，在规定期限内签订协议并搬迁房屋的，按本方案相关规定进行补偿，可享受房屋征收奖励，不享受购商品住房补助。

（四）停产停业损失补偿

1. 持续经营中的商业用房或住改非房屋，在本方案规定时间内签订征收协议并搬迁的，按所认定商业或住改非房屋面积评估价值的5%补偿，经营者凭租赁协议原件、工商营业执照或其它经营性许可证书、身份证、银行帐号等资料，待测算组制作清单和支付凭证后，由指挥部一次性将补偿款打入经营者帐号。

2. 持续经营中的工业企业，工业用地、工业用房经相关部门审批或登记且在本方案规定时间内签订征收协议并搬迁的，按实际生产经营土地房屋面积征收指导价的5%一次性补偿给经营者。

（五）经相关部门审批或登记且在本方案规定时间内签订征收协议并搬迁的工业企业用房，只享受260元/㎡的拆除奖励，不再享受其他补助和奖励。

（六）征收奖励分为两个阶段，两个标准执行：

第一阶段：即在2019年10月21日至11月25日内签订征收协议，并在规定时间内交由征收部门实施拆除的，征收奖励按本方案制定标准的100%执行；

第二阶段：即在2019年11月26日至11月30日内签订征收协议，并在规定时间内交由征收部门实施拆除的，征收奖励按本方案制定标准的80%执行；

2019年11月30日以后签订征收协议的，一律不给予奖励。

十、违法违章建筑处置

2003年5月1日后未完成报建手续的房屋按违章建筑处理。征收范围内违法违章建设的房屋在规定时间内签订协议并按约定搬迁交由征收部门实施拆除或自行拆除的，给予补助。如未在规定时间内签订征收协议，一律按照法定程序强制拆除，且不予补助。

（一）未取得规划部门批准，在原有合法建筑上加层，违章部分建筑参照同种结构住宅房屋国有土地上自建房屋征收指导价格（附件1）的50%进行补助。

（二）未取得规划部门批准，拆旧建新或在有证土地上建设的违章建筑，底层参照同种结构在国有土地上自建房屋征收指导价格的70%进行补助，二层以上（含二层）参照同种结构在国有土地上自建房屋征收指导价格的50%进行补助。

（三）未取得自然资源、规划部门批准，在无证土地上建设的违法建筑，房屋及房屋室内的装饰装修按当地民用建筑施工成本价格（详见附件4、附件5）进行补助。

（四）违章违法建筑购房补助、征收补助、拆除补助。

1. 购房补助

（1）被征收的违法违章建筑属主体住房且系家庭唯一住房（以产权登记部门出具的证明为准），并在方案规定的时间内签订征收协议和拆除的，被征收户在协议签订后至2020年11月30号前凭住建部门备案的购房协议或已过户的产权证书到棚改指挥部申请购房补助，购房补助按家庭人口（以户口本为准）人均45㎡内，800元/㎡给予补助。征收的主体住房面积少于人均45㎡的按实际征收的主体住房面积给予补助，超出人均45㎡部分不享受购房补助。

（2）被征收的违法违章建筑属主体住房非家庭唯一住房但现有住房人均建筑面积少于45㎡的，在方案规定时间内签订征收协议和拆除的，被征收户在协议签订后至2020年11月30号前凭住房部门备案的购房协议或已过户的产权证书到棚改指挥部申请购房补助，按家庭人口（以户口本为准）人均45㎡扣除现有住房面积后给予800元/㎡的购房补助。征收的主体住房面积少于扣除后面积的，按实际征收的主体住房面积给予补助，超出人均45㎡（含现有住房）部分不享受购房补助。

2. 征收补助

在本方案规定时间内签订协议并搬迁房屋的，按被征收的主体房屋建筑面积800元/㎡房屋征收补助。

3. 拆除补助

在本方案规定时间内签订协议并按约定搬迁且交由征收部门拆除的，按主体房屋建筑面积给予260元/㎡的违章、违法建筑带头拆除补助。违法违章建筑征收补助和拆除补助参照本方案第九条第（六）款分阶段、标准执行。

（五）在征收公告发布后抢搭、抢建、抢装修（以指挥部调查摸底影图资料为准）等意图恶意骗取征收补偿款的，一律不予补偿，情节严重的，移交司法机关依法处理。

十一、搬迁过渡费

除工业厂房外，其它性质的建筑，均按主体住房建筑面积给予100元/㎡的搬迁过渡费（包含搬迁费、误工费、临时过渡费等）。工业企业用房按实际经营使用面积100元/㎡计算搬迁过渡费。

十二、住房保障

符合住房保障条件的被征收人，按省、市、县相关文件规定办理。

十三、税收政策

根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）及《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）精神，被征收人所取得的货币补偿款免征收个人所得税。房屋征收后被征收人重新购置房屋的，购房成交价不超过货币补偿款部分，免征契税。工业企业的征收税收政策按规定执行。

十四、其他优惠

（一）被征收户凭征收协议和购房协议或房屋过户手续可以到教育部门办理就近入学手续。

（二）被征收户凭征收协议书自签订协议之日起二年内在各新开发楼盘按市场价可享受优先选购资格。

十五、法律责任

（一）土地房屋征收工作人员在征收工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；造成重大影响，并构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）采取暴力、威胁等方法阻碍土地房屋依法征收，且构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（三）房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由征收部门函告发证机关责令限期改正，给予警告，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十六、本方案涉及事项与《安远县县城规划区国有土地上房屋征收补偿货币补偿暂行办法》（安府发〔2015〕27号）、相关补充通知以及会议纪要不符的，按本方案规定执行。

十七、附则：补偿面积计算及其他规定

（一）本着尊重历史的原则，在2003年5月1日前建设的主体房屋可视为合法主体房屋（以航拍图为准），主体房屋占地面积以房屋滴水占地计算，并视为有证土地。

（二）顶层为土木、砖木结构的层高计算：顶层楼板面以上至屋檐檐口最低点高度达到1.2米的，计算为0.5层；每增加20厘米，增加0.1层；达到2.2米的，计算为一层，未达到1.2米的，不计算层数。

（三）主体住房以外的房屋，未改建扩建、保持初建原状的（含地面高度），其地面至檐口高度达到2.2米以上，达到住房基本构造条件的，按同种结构主体房屋补偿。

（四）阳台建筑面积的计算。半包围和三面包围的阳台计一半建筑面积，但提供了规划建设部门批准的房屋规划设计图的三面包围阳台，可根据规划建设部门批准的规划设计图纸载明的面积计算。

（五）房屋所有权证载明为车库的，车库按同栋住房征收指导价的120%计算补偿。

十八、本方案未涉及事项，由安远县棚户区改造项目土地房屋征收指挥部研究决定。

十九、本方案最终解释权归安远县棚户区改造项目土地房屋征收指挥部。

 

附件：1. 国有土地合法自建房屋征收指导价格

      2. 商品住宅征收指导价格

      3. 国有出让住宅用地征收指导价格

4. 棚户区改造土地房屋征收附属物及部分装修补偿价格

      5. 安远县违法建筑补助标准

      6. 果树及绿化树补偿标准

          7. 安置房价格

附件1

 

国有土地合法自建房屋征收指导价格

（不含装修）

单位：元/m²

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件2

商品住宅征收指导价格

单位：元/m²

 

附件3

国有出让住宅用地征收指导价格

单位：元/m²

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件4

棚户区改造土地房屋征收附属物

及部分装修补偿价格

 

 

附件5

安远县违法建筑补助标准

（此价格为当地民用建筑施工成本相对价格）

 

 

 

 

 

 

附件6

果树及绿化树补偿标准（庭院补偿）

一、果树等补偿标准

二、新增花木补偿项目标准

备注：本附件花木价格补偿标准适应于庭院绿化树的补偿，苗圃的补偿价格由林业部门实地察看后核定。